Más ventas, más hipotecas, menos stock: el mercado inmobiliario pisa el acelerador

Todos los indicadores relacionados con el mercado inmobiliario en las últimas semanas marcan la misma dirección: la actividad en el sector de la vivienda se está acelerando y se sitúa en máximos de la última década, tanto en precios, como en operaciones. El último dato lo hemos conocido el último viernes y señala que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se incrementó un 18% el pasado mes de marzo, en comparación con el mismo mes de hace un año.

Las más de 43.000 hipotecas firmadas en marzo no solo constituyen la cifra más elevada desde febrero de 2011, cuando el mercado inmobiliario estaba en plena digestión de la crisis del ladrillo, sino que es casi un 60% más alta que la registrada en abril de 2019, antes del estallido de la pandemia.

“Toda esta evolución del mercado inmobiliario tiene que ver con la situación económica. Se congeló durante la pandemia por el fuerte retroceso del PIB durante 2020, y en la medida en que se ha iniciado la recuperación las operaciones en torno a la vivienda van mucho mejor. Están subiendo las ventas y las hipotecas porque el sector inmobiliario es de los que mejor se está recuperando y menos está notando el impacto de la guerra de Ucrania”, señala José Manuel Corrales, profesor de Economía de la Universidad Europea.

Las compraventas de viviendas, en máximos desde 2008

La tendencia ascendente de las hipotecas sigue la estela de la marcada por las operaciones de compraventa en el sector, que el pasado marzo registró el nivel más alto en un tercer mes del año desde 2007, previo al estallido de la burbuja.

En total se realizaron 59.272 operaciones sobre viviendas; es su mayor cifra desde enero de 2008 y supone un incremento interanual del 25%.  

“Hay que tener en cuenta que mucha gente ha apostado por adquirir una vivienda, en buena medida, porque considera que otras inversiones no dan suficiente rentabilidad y que, en cambio, este activo inmobiliario es un valor seguro para sus ahorros”, explica Corrales.

Los datos de ventas, desconocidos en la última década, son más destacables aun si atendemos a las transacciones realizadas en el mercado de viviendas de segunda mano. Supusieron el 80% del total y se situaron por encima de las registradas en el boom inmobiliario.

Reducción del stock de vivienda nueva

El despegue de estas operaciones sobre las viviendas usadas responde, dicen los expertos, a la escasez de vivienda nueva el mercado. La falta de nuevas promociones o sus retrasos por la falta de materiales de construcción o el encarecimiento de los mismos, junto al incremento de las ventas, está provocando un rápido descenso del número de viviendas disponibles para estrenar.

Y es que el stock disponible de vivienda nueva se ha reducido un 39% en Madrid capital y un 18% en Barcelona durante el último año, según el último Censo de Sociedad de Tasación.

Sus datos indican que en el área metropolitana de Madrid la reducción del stock ha sido del 30% y actualmente existen entorno a 3.088 unidades disponibles. “Con estas cifras, si el ritmo de absorción del stock se mantuviese en los niveles actuales, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en cinco meses en la Comunidad de Madrid y en 5,2 meses en el caso de los distritos que conforman la capital de Madrid”, señalan desde Sociedad de Tasación. 

En el caso de los municipios del área metropolitana de Barcelona, el stock de vivienda nueva se ha mantenido estable en los últimos doce meses, registrando un descenso de apenas un 0,6%, hasta alcanzar las 4.442 unidades. Para agotar la oferta de vivienda nueva, al ritmo de compras actual, se necesitarían 12,9 meses en los municipios de la provincia de Barcelona y en 12,6 meses en el caso de los distritos que conforman Barcelona capital. 

Los precios más altos desde 2011

Ese desajuste entre oferta y demanda se plasma ya también en los precios de los inmuebles, cuyo incremento se ha acelerado desde mediados del pasado año. El metro cuadrado se situó en el primer trimestre de 2022 en los 1.734 euros, un nivel que no se alcanzaba desde la primavera de 2011, hace más de diez años, según los datos de oficiales de tasación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publicados esta semana.

El incremento de los precios en los últimos meses ha sido especialmente intenso en los inmuebles con más de cinco años de antigüedad, donde el m2 se ha situado en los 1.726 euros. Esto supone que ha crecido un 2,4% respecto al trimestre anterior y un 6,8% si lo comparamos con el comienzo del 2021. En el caso de las viviendas que tienen hasta cinco años, el aumento de los precios en el último trimestre respecto al anterior se ha quedado en un 0,2%, hasta alcanzar los 1.980 euros el metro cuadrado. 

La actual incertidumbre económica dificulta mucho hacer cálculos sobre cómo evolucionará el mercado inmobiliario en los próximos meses. “Si la economía sufre una ralentización en los próximos meses, esa tendencia se observará también en las hipotecas y en todo el mercado de la vivienda, pero a pesar de que estamos viviendo las consecuencias de la guerra, esto no se está trasladando al empleo y eso es muy importante, porque supone que se mantiene la renta y que la gente puede ahorrar y seguir invirtiendo en vivienda” dice Corrales. 

De momento, el anuncio de subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo, para frenar el aumento de la inflación, ha llevado ya al Euríbor a 12 meses, el principal índice de referencia para las hipotecas, a números positivos tras mantenerse durante seis años por debajo de cero-